Cuánto cobran los bancos por gastos operacionales del hipotecario

Diferencias de hasta $761.146 se puede encontrar en el precio de los gastos operacionales de un crédito hipotecario de 2.500 UF en un plazo de 20 años, con 20% de pie, según datos de la plataforma de precios de productos financieros Comparaonline.cl. En el caso de un crédito de 5.000 UF, el rango es de $686.418, mientras que por 10.000 UF el precio puede ser $1.840.591 superior entre un banco y otro. Los valores corresponden a septiembre de este año y son los precios que se reflejan en las simulaciones que se realizan en la web de cada banco. Los ítemes que se contemplan son la tasación de la propiedad, el estudio de títulos, la redacción de la escritura, gastos notariales, la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y un impuesto al mutuo. Es un dato que hay tener en cuenta a la hora de pedir un crédito, ya que cada institución financiera cobra su propia tarifa y otras dependen del valor de la propiedad.

Además, se deben pagar al contado. Martín Campos, analista de Negocios de Comparaonline, afirma que es un dato importante por la magnitud del monto. En el caso de una propiedad de 2.500 UF, el trámite cuesta en promedio $1.289.303, mientras que para 5.000 UF, puede llegar a los $2.094.483, o $3.374.118 si se pide 10.000 UF (ver tabla con detalles por banco). Los precios de los trámites se cobran en UF y no suelen modificarse. ‘Como se pagan en pesos, el total va aumentando solo por el incremento de la UF. En julio de 2020, que el IPC fue negativo, la UF disminuyó y pudimos ver una disminución de los precios’, comenta. Por ejemplo, para un préstamo de 2.500 UF, BancoEstado cobra 2,75 UF por la tasación, 4 UF por el estudio de títulos o 4,3 UF la redacción de la escritura, mientras que el Banco de Chile registra 2,5 UF por la tasación, 5,5 UF el estudio de título y 3,2 UF la redacción de la escritura. Teodosio Cayo, analista inmobiliario y socio de la consultora Arenas & Cayo, indica que la redacción de la escritura y el estudio de títulos son lo más costoso.

‘Se llevan el gran peso, porque el valor de las tasaciones es bajísimo y no hay grandes diferencias entre los bancos; y las notarías tienen un valor más menos estandarizado. Pero llama la atención que, por ejemplo, Banco Estado, en el tramo más bajo (2.500 UF), sea uno de los más caros. Uno tiende a pensar que por ser un banco más masivo debería tener los costos más bajos. Pero hay bancos más pequeños, como Security, que tiene valores sustancialmente menores. Debe haber una política administrativa interna que haga más caro el trabajo que hacen’, señala. También menciona a Banco Santander dentro de los que más cobran, en el rango de 5.000 UF y 10.000 UF. ‘Es de los más caros y no se condice porque es un banco similar al Chile, que cobra $1.500.000 menos. Son políticas internas distintas’, añade.

Cristian Martínez, gerente general de la plataforma de inversiones Crece Inmobiliario, afirma que estos trámites no lo puede hacer por su cuenta quien tomanel crédito. ‘La tasación, el estudio de títulos, el borrador de la escritura y la notaría no son negociables y hay que regirse por lo que diga el banco. Ellos tienen empresas que trabajan para ellos, que se guían por los parámetros y estándares de seguridad que necesita dicho banco. Si no, tendrían que revisar cada trámite que la persona haga por fuera para validarlo’, indica. Pese al alto monto que implican, hay que pagarlos en efectivo o se descuentan directo desde la cuenta corriente. No obstante, Martínez comenta que hay notarías que aceptan tarjetas de crédito. ‘Cuando se está comprando una propiedad nueva, hay inmobiliarias que hacen convenios con bancos para que salgan gratis la tasación y el estudio de título’, añade.

Negociar la tasa

¿Conviene elegir el hipotecario con el menor gasto operacional? Dependen de la tasa de interés, afirman los analistas. ‘Cuando una persona está cotizando un crédito, lo ideal es que pueda hacer competir a las instituciones financieras porque en la práctica está comprando dinero, que tiene un costo que es la tasa del crédito y los asociados a la operación del crédito que son los gastos operacionales’, destaca Cayo.

Agrega que una mejor tasa podría ser significativa y compensar mejor la cuota a fin de mes que conseguir un gasto operacional más bajo. ‘Por eso es siempre mejor observar el Costo Anual Equivalente o CAE del crédito, que incluye el costo de los gastos operacionales, además de los intereses y seguros asociados, antes de tomar una decisión’, indica.

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