Beneficios y riesgos de cuatro formas de comprar propiedades

¿Cómo comprar en grupo o solo? ¿Recurrir a un corredor de propiedades o un broker? ¿Visitar el piloto o quedarse con el recorrido virtual? La forma de comprar viviendas va cambiando y cada vez hay más opciones. Aunque todas tienen sus riesgos. En 2020 se realizaron 140.900 transacciones para inscribir una propiedad mediante un contrato de compraventa en el Ganser vector de Bienes Raíces de Santiago, que maneja 26 comunas de la Región Metropolitana. Y hasta el 15 de septiembre de este año, ya se registraban 97.000. ‘Es un dato alto y mi impresión es que va a tender a haber más transacciones que el año pasado y parecerse a cifras de prepandemia’, asegura Christian Wegmann, arquitecto e investigador senior del Centro de Estudios Inmobiliarios de ESE Business School, de la Universidad de Los Andes, respecto a la demanda que existe por adquirir bienes inmuebles en la actualidad.

‘Hay una mayor variedad en formas de comprar viviendas porque se han sumado una cantidad importante de inversores medianos y pequeños que quieren invertir en inmuebles, lo que ha posibilitado la apertura de nuevos servicios en este ámbito’, explica Reinando Gleisner, vicepresidente de CoIIiers. Comprar directo al vendedor es una de las formas más tradicionales de comprar una vivienda, pero que según el analista, es una de las más riesgosas, porque si bien el trato es directo con el oferente, si no se tienen los conocimientos legales necesario del rubro inmobiliario se puede firmar cláusulas abusivas o que no resguardan bien los derechos de quienes compran. ‘A veces las cláusulas de promesa de compraventa son un tanto abusivas con las fechas de entrega, en que no están claras. O que no permiten ceder las promesas. O permiten traspasar la promesa, pero cobran una multa, por eso siempre es bueno asesorarse’, comenta Sebastián Benedetti, abogado y socio de CBC Abogados. De ahí que apoyarse en la figura del corredor puede ser una buena opción, porque intermedia entre el comprador y vendedor.

‘Es una buena forma de empezar cuando no se tiene mucho conocimiento del mercado y si el comprador no tiene mucho tiempo, el corredor se encarga de todos los trámites legales de la propiedad’, indica Dente Opuso, CEO de la plataforma de gestión de proyectos inmobiliarios Mobysuite. No obstante, encarece el precio de compra ya que cobra por sus servicios hasta 2% del valor de la propiedad. Benedetti por otra parte, detalla que igual puede ser un arma de doble filo porque al ser una figura que intermedia y cobra para quien compra y vende, puede revelar por el interés del comprador únicamente. ‘Hay conflicto de interés porque tiene dos clientes’, indica.

Poder negociador

Un fenómeno que ha surgido en los últimos años es la Figura del broker inmobiliario, el cual junta a varios inversionistas para adquirir varios departamentos en un mismo edificio y así conseguir mejores precios y beneficios. ‘Es un gran atractivo porque es distinta la negociación si se compra un departamento que 30. Logran buenos descuentos y vienen con ventajas como conseguir pagar en más plazo el pie, la administración del arriendo, a veces aseguran el arriendo inicial o si un departamento queda vacante, todos los demás cubren el arriendo para pagar le dividendo. Entonces te genera una renta más estable’, indica el ejecutivo de Colliers.

Destaca que, al actuar en grupo, el riesgo que existe es dejarse llevar por el entusiasmo del momento, sin analizar si se está en condiciones de pagar la propiedad ya que en general estas compras se realizan cuando los proyectos están en blanco y el pago de un crédito hipotecario se tramitará cuando se entregue la propiedad, dos o tres años después. Otra fórmula es comprar en remates, Aunque el concepto se asocia al clásico remate judicial porque sus dueños no pudieron pagar sus deudas, lo cierto es que ahora se ocupan también para subastar propiedades cuyos dueños necesitan vender rápido sus viviendas y se hacen online. Parten con un precio base inferior a lo ofrecido en el mercado tradicional para captar compradores, Gleisner detalla que se pueden adquirir a un precio entre 2% a 5% más baratas y en algunos casos, 105. menos.

‘Como la inversión para comprar una vivienda es grande, las rebajas, aunque sean mínimas representan bastante plata. Si un departamento cuesta $100.000.000 y se compra con 2%de rebaja, son $2.000.000’, afirma. El riesgo de esta opción es que como la propiedad se la lleva el mejor postor, se termine comprando a un precio mayor al ver que otros también la quieren. ‘En caliente, he visto casos en que el monto final tiende a superar el precio de mercado. En la puja se tiene muy poco tiempo para analizar si el precio es conveniente’, detalla Wegmann. ‘Ves bueno conocer la vivienda antes para saber su estado, pero también hacerse una idea de cómo es el barrio, si hay más edificios que arriende o si tiene buena conectividad’, asegura Gleisner.

Fuente:
https://portal.nexnews.cl/showN?valor=hiig7

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