Los efectos del estallido social de octubre de 2019, de la pandemia y del avance del teletrabajo en medio de la crisis sanitaria son los factores que explican el aumento de los metros cuadrados desocupados de oficinas en la Región Metropolitana. En el segundo trimestre de 2021, el mercado de oficinas Clase A –edificios de alto estándar y buena ubicación— de la capital registró un incremento anual de 3,5 puntos porcentuales, llegando a 8,22%, sobre un inventario total de 1,69 millones de metros cuadrados, según información de Cushman & Wakefield Chile, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.
Si se compara con el trimestre enero-marzo de este año, el aumento es solo de 0,8 puntos porcentuales, pero si se revisan los datos previos se advierte que la cifra actual (8,22%) es más del doble que la registrada antes del estallido social. En el tercer trimestre de 2019 la vacancia era de solo 3,71% (ver gráfico). ‘La vacancia se está transformando en una preocupación para el mercado de oficinas, considerando los metros en construcción que se espera puedan entrar el próximo trimestre. De hecho, a más de un año del comienzo de la crisis sanitaria, que pausó el crecimiento en el segmento de oficinas premium, los proyectos continúan sufriendo retrasos’, comenta Ariel Benzaquen, country manager Cushman & Wakefield. Gustavo Valenzuela, director de brokerage de la firma, reconoce que tras el estallido social se empezó a notar un alza de la vacancia en el sector, lo que posteriormente se agudizó con el covid-19 y el desarrollo del teletrabajo.
Explica que en Chile, a diferencia de otros países de la región, los contratos de arriendo son más rígidos y los inquilinos deben esperar a que el período pactado culmine para dejar las oficinas, situación que se está advirtiendo ahora en el mercado en algunos casos. Asimismo, Valenzuela comenta que hay varias empresas que en marzo de 2020 adoptaron el teletrabajo por la pandemia y recién después de un año tienen un análisis más certero de si pueden continuar con labores totalmente a distancia o híbridas, lo que les permite tomar decisiones sobre los metros cuadrados de oficinas que realmente necesitarán. El ejecutivo indica que las zonas de la capital que se han visto más afectadas por el alza de la vacancia entre fines de 2019 y este año son Santiago Centro y Providencia al poniente.
Si bien los datos de la firma señalan que el mayor porcentaje (33,49%) de m2 disponibles está en Nueva Providencia, zona que incluye al complejo Costanera Center, este submercado fue recientemente creado para su análisis, lo que explica las elevadas cifras. A la creciente vacancia en el sector se añade que existen aproximadamente 74.000 m2 de oficinas en construcción que entrarían el próximo trimestre y otros 42.000 m2 lo harían en octubre-diciembre, cuyos retrasos responden a los problemas logísticos generados por una alta demanda por materiales de construcción, sumado al efecto de las cuarentenas, afirma Cushman & Wakefield. La firma agrega que, además, se comenzó a construir el proyecto de Urbana Apoquindo en los terrenos del ex Colegio Adventista en Las Condes, que tiene fecha de entrega para 2023. En este contexto, ‘el progresivo aumento de liberación de superficie podría generar una vacancia en torno al 10% o 12% al cierre de 2021’, sostiene Ariel Benzaquen.
Explica que ‘para enfrentar este escenario, a nivel general, los propietarios han flexibilizado las condiciones comerciales al momento de arrendar sus oficinas, acortando contratos, facilitando opciones de salida anticipada, más meses de gracia, incluso para oficinas amobladas, algo poco común en circunstancias normales’. Respecto de los precios de arriendo, el mercado de oficinas corporativas capitalino cerró abril-junio con un valor medio de 0,56 UF/m2, una disminución anual de 6,6%. Valenzuela estima que las tarifas promedio no deberían seguir bajando. En la firma explican que han surgido nuevas tendencias de arriendo debido al teletrabajo. Señalan que antes las empresas calculaban el espacio a ocupar según la cantidad de personas, por ejemplo, para 100 trabajadores se requerían 1.000 m2. Hoy se estima por puesto o escritorio. Esto porque los empleados podrían ir solo ciertos días a la semana a las oficinas, en turnos distintos a los de sus compañeros.
