Mayores restricciones en planes reguladores reordenarían focos de las inversiones inmobiliarias

Las mayores restricciones para edificar incluidas en los cambios en los planes reguladores de diversas comunas en la Región Metropolitana han provocado que los inversionistas inmobiliarias vuelquen su mirada a otras zonas más alejadas del centro, pero con potencial y condiciones más flexibles para construir.

Así lo señala un estudio realizado por Colliers International, que detectó que hoy en la RM existen 12 comunas que están en proceso de transformar sus instrumentos de planificación territorial. Esta docena de municipios concentra cerca de la mitad de las ventas de departamentos (46,2% en 2020 y 54,8% en 2021) en la capital.

Las modificaciones se dan en Cerrillos, Conchalí, Lo Barnechea, Estación Central, Santiago, La Pintana, La Florida, Macul, Renca, Pedro Aguirre Cerda y Lampa, indica Colliers. Añade que en los anteriores cinco años se contabilizaron también 12 comunas con cambios en estos instrumentos en la RM. A nivel nacional serían más de 60 planes reguladores comunales, intercomunales y metropolitanos en proceso de transformación.

El informe señala como ejemplo que ‘al hacerse escasa y costosa la tierra desarrollable en Santiago Centro, los desarrolladores se volcaron al pericentro de esta, principalmente a las comunas que tenían comunicación directa con Santiago a través del metro o grandes avenidas, como Estación Central, Ñuñoa y San Miguel, las que hoy ya pasaron o están pasando a tener planes reguladores más restrictivos’.

En este contexto, Sebastián Hudson, gerente del área de Desarrollo de Colliers, afirma que ‘las inmobiliarias y constructoras están volcando su interés a comunas más alejadas con buena conectividad, pero que cuentan con planes reguladores que permiten desarrollos inmobiliarios con mejores densidades, en armonía con lo existente’.

Sobre las zonas que podrían potenciarse con nuevas inversiones, menciona a Renca, Independencia, Conchalí —que está en proceso de modificación de su plan regulador— y Recoleta. Sobre esta última, destaca que existen grandes paños ligados a uso industrial que podrían dar paso a proyectos inmobiliarios.

Hudson sostiene, a la vez, que ‘anticipamos un desarrollo importante en especial para Renca, gracias a dos variables muy favorables. La pronta llegada de una nueva línea de metro (Línea 7) y un plan regulador en etapa de aprobación que permite densidades y alturas atractivas para desarrolladores, que brindarán una renovación a la comuna y mayor desarrollo de su infraestructura’.

Otro efecto de los cambios, indica Colliers, se observa en la comuna de La Florida, que se encuentra en una fase final en su proceso de modificación de plan regulador, limitando altura y densidad en el cuadrante confirmado por avenida Departamental, Alonso de Ercilla, Gerónimo de Alderete y Punta Arenas. Esto, explica, ha provocado un incremento en el ingreso de expedientes de proyectos, debido a las devaluaciones que esos cambios generarían, que pueden alcanzar hasta el 80% del valor inmobiliario.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, coincide en señalar que tras las restricciones que se han realizado a la edificación en varias comunas, las empresas amplían su mirada a otras zonas.

¿Cómo se logra un equilibrio en esta materia? Vicente Domínguez sostiene que ‘debe haber una planificación de ciudad, se debe respetar la individualidad de las comunas, pero debe existir armonía’. A la vez, indica que si en la ciudad existe un déficit de viviendas o parques, ‘debe ser paliado por todos’.

El representante de la ADI comenta que ‘acuñamos la expresión densificación equilibrada para que en las grandes avenidas pudiera haber una densidad mayor y que así la ciudad pueda acoger a los habitantes que quieran vivir en ella y no expulsarlos a la periferia’.

Hudson destaca que debe existir una autoridad que regule el crecimiento de la urbe y potencie el uso de la infraestructura que desarrolla el Estado.

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