Valor del suelo para desarrollos en altura registra sostenido aumento

La escasez de terrenos para nuevos desarrollos en altura y la restricción de los planes reguladores comunales han provocado un sostenido aumento del valor del suelo en la Región Metropolitana en los últimos años. Y es así como en Macul, por ejemplo, un terreno ubicado en la calle Los Zorzales con Departamental que se transó en el año 2018 en 29 UF/m² promedio, hoy podría estar costando perfectamente el doble.

Osvaldo Millaleo Pincetti, gerente general y fundador del Grupo Conexión, explica que el precio del suelo va a depender siempre de lo que se pueda construir sobre los sitios a adquirir, donde factores técnicos como densidad, constructibilidad y altura son fundamentales para analizar la ubicación. ‘Por ejemplo, una inmobiliaria compró un terreno en San Andrés (Cerrillos) de 1.500 m² en 37,25 UF/m², mientras que el Grupo Activa adquirió en la misma calle siete casas, con un total de 2.000 m², en 39,23 UF/m², pero un poco más cercano al eje de metro’.

Por su parte, Francisco Valdivieso Camp, socio y gerente comercial del Grupo Activa, destaca que en términos generales los movimientos de precio de suelo y de venta de viviendas son bastante simultáneos. ‘El precio del suelo para densificación ha estado sometido a una dinámica de significativo crecimiento, subiendo 218% entre 2010 y 2019, principalmente desde mediados de 2014 por el adelantamiento de la demanda que ocurrió a causa de la aplicación del IVA para la vivienda, lo que triplicó el consumo de suelo en un año’.

Millaleo agrega que la pandemia y la crisis social trajeron mucha incertidumbre. ‘A nosotros, por ejemplo, se nos cayeron un par de negocios importantes, pero los valores de los suelos han seguido subiendo en forma constante en el tiempo y básicamente los financiamientos, por parte de bancos e instituciones financieras, están más complejos, en especial para construir en comunas emergentes de la Región Metropolitana’.

Sostiene también que a la escasez de terrenos para nuevos desarrollos en altura y a la restricción de los planes reguladores comunales, en los últimos años ‘se ha observado como los generadores de demanda han aportado considerablemente en las velocidades de venta de los proyectos inmobiliarios, por lo cual se debe tener nueva tierra para reponer’.

NUEVOS DESARROLLOS

Pablo Hasbún Selume, CEO de Fincalle LLc, precisa que el alza en el precio de los suelos es una tendencia que se viene observando especialmente en el anillo periférico de Santiago. ‘Con la pandemia está tomando mucha fuerza la compra de terrenos semi agrícolas con buena circulación a autopistas para convertirlos en condominios. Por ejemplo, Buin en el futuro se podría convertir en una ciudad satélite’.

Argumenta que los desarrollos en altura, además de estar ubicados en anillos de buena circulación, cercanos a locomoción de todo tipo, también deberían poder concretarse en sectores antiguos consolidados, cuya data de casas supera los 100 años de ocupación. ‘Un caso que vemos, con mucho interés, se encuentra en la calle Padre Alfredo Arteaga en Lo Barnechea’.

Y es que en este sector se ha construido un paso bajo nivel interconectando Las Condes y Lo Barnechea muy interesante. ‘Allí existen casas muy antiguas y ligeras con grandes superficies, por lo que creemos que sería muy beneficioso la realización de un polo habitacional y de infraestructura comunitaria que uniera el desarrollo ya creado a pocas cuadras, con la posibilidad de contar también con un tren ligero, facilitando aun más la conexión de esta parte con el resto de la ciudad’, añade.

TRANSICIÓN

Para Hasbún, en la actualidad no es que existan pocos terrenos, sino lo que se está viviendo es un periodo de transición por los eventos devenidos en el mundo entero. ‘Se ha preferido hacer ‘bodegaje de terrenos’, esperando se aclare la situación mundial. Es un momento de receso y mirada al mercado’.

Al respecto, comenta que hay inmobiliarias que han aprovechado este periodo para edificar más y ganar un espacio de mercado dentro de esta transición, otras han comprado terrenos y algunas han terminado algunos proyectos y han hecho caja para ver qué tipo de construcción deben realizar. ‘El momento de los departamentos de un dormitorio ya pasó, ahora con la pandemia el teletrabajo aumentó y ello debería impulsar un nuevo tipo de amenities en los edificios o bien agregar una oficina dentro del hogar’.

Finalmente, Francisco Valdivieso resalta que si bien el número de terrenos transados en la Región Metropolitana ha disminuido en un 44%, dadas las circunstancias mundiales, el Grupo Conexión está participando en la evaluación y cierres de negocios en todas las comunas de Región Metropolitana, específicamente en Providencia, Conchalí, Recoleta, Cerrillos, Ñuñoa, Santiago e Independencia.

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