Nueva ley de copropiedad inmobiliaria busca regular en forma moderna la vida en comunidad

Celebrar en forma virtual la constitución y el funcionamiento de las Asambleas de Copropietarios, regular la tenencia de mascotas y animales de compañía, y que los arrendatarios u ocupantes de las unidades puedan legalmente representar a los propietarios en las asambleas, son algunos de los aspectos que forman parte de la nueva ley de copropiedad inmobiliaria. El proyecto de Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, que vendría a remplazar la actual Ley Nº 19.537, fue enviado al Congreso en diciembre de 2017 y en abril pasado pasó a Comisión Mixta.

Lo cierto es que en todo este tiempo se han hecho varias modificaciones, pero aún no se sabe cuándo se podría transformar en ley. Por lo pronto, la iniciativa está dentro de los proyectos de ley que el Gobierno y Senado acordaron priorizar porque generan apoyos transversales. El abogado experto en Derecho Inmobiliario, Juan Eduardo Figueroa Valdés, quien es además presidente de la Comisión de Legislación de la Cámara Chilena de la Construcción, asesor legal de ACOP y profesor de posgrados de la Facultad de Derecho y del Centro Inmobiliario del ESE de la Universidad de Los Andes, analiza las principales implicancias de la nueva ley.

—¿Qué se persigue con esta nueva ley sobre copropiedad inmobiliaria? ‘El proyecto de ley que reemplaza íntegramente la actual ley sobre copropiedad inmobiliaria, dictada en el año 1997, nace frente a la necesidad de regular en forma moderna la vida en comunidad, teniendo en cuenta que cerca de un 75% de la población urbana se estima que al año 2025 va a vivir en regímenes de copropiedad, por lo que resultaba muy importante tener una regulación adecuada y flexible, que permita solucionar ágil y efectivamente los problemas más frecuentes que se plantean en este régimen especial de propiedad, especialmente en cuanto a la administración de los condominios’.

—¿A qué formas de vida en comunidad se les aplicará esta nueva ley? ‘La idea esencial es que se aplique solo a los condominios ubicados en áreas urbanas, y solo excepcionalmente en el área rural cuando se trate de proyectos de viviendas cuya construcción haya sido autorizada previamente conforme a la norma del artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, lo que significa que las conocidas como ‘parcelas de agrado’, esto es, aquellos predios ubicados en área rural, sujetos al D.L. 3.516 no se les aplica esta ley’.

—¿Qué novedades hay en cuanto a la administración de los condominios y la forma de tomar acuerdos? ‘Para facilitar la constitución y funcionamiento de las Asambleas de Copropietarios se establece, entre otras cosas, que se puedan celebrar en forma virtual; que se haga una sola citación, por correo electrónico; que los arrendatarios u ocupantes de las unidades puedan legalmente representar a los propietarios en las asambleas; que las sesiones ordinarias requieran un quorum de 33% de los derechos del condominio para constituirse y la mayoría absoluta de los asistentes para tomar acuerdos; que las sesiones extraordinarias para entre otras cosas, modificar el reglamento de copropiedad, remoción de los miembros del Comité de Administración, formación de fondo de reserva y utilización del mismo para solventar gastos comunes ordinarios de mantención o reparación, todas materias que requerirán un quorum de mayoría absoluta; y excepcionalmente, se fija un quorum especial de un 66% de los derechos en el condominio, para ciertas materias especiales, tales como cambio de destino de las unidades, constitución de derechos de uso y goce exclusivo de bienes de dominio común, alteraciones o ampliaciones del condominio o sus unidades’.

—¿Qué otro tipo de normas nuevas se establecen frente a problemas que se suscitaban en la aplicación de los reglamentos de copropiedad? ‘Se regula la tenencia de mascotas y animales de compañía, estableciéndose que no se podrá prohibir la tenencia de estos, pero se fijan ciertas limitaciones y restricciones al respecto; se consigna una acción de impugnación del reglamento de copropiedad para solicitar la nulidad de las disposiciones del reglamento que no se ajusten a las normas legales, al reglamento de la Ley sobre Copropiedad, o a las características propias del condominio’.

—¿Existe nueva regulación tratándose de los megacondominios? ‘Se da una nueva regulación a las subadministraciones, que sean obligatorias en los condominios que cuenten con más de 200 viviendas, correspondientes a las edificaciones colectivas o sectores en los que puede dividirse el condominio’.

—¿Existe alguna regulación para los nuevos proyectos de condominios, del punto de vista de la ciudad? ‘Se establecen ciertas exigencias urbanas y de construcción, dentro de las cuales encontramos la obligación de los condominios emplazados en terrenos de una superficie predial mayor a 20.000 metros, de garantizar la continuidad del espacio público y la conectividad con la vialidad del sector, norma que de aprobarse en estos términos será perjudicial para el desarrollo de condominios de casas, afectando su seguridad, al incorporarse sus circulaciones a la vialidad de la comuna’.

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