Se compran viviendas que se pueden echar abajo para construir otro bien de mayor densidad sobre ese mismo lugar’, explica. Respecto de cómo lo hace la inmobiliaria para dar con un terreno, Cristián Martínez, fundador de la firma de asesoría Crece Inmobiliario, señala que ellas cuentan con áreas de compra de propiedades. También hay empresas de corretaje que se dedican a escarbar en comunas de interés para los desarrolladores. ‘Para eso estudian si el paño que están comprando cumple con los requisitos que buscan. Por ejemplo, es distinto comprar una casa en la vereda sur que en la vereda norte. Un plano regulador puede limitar cuadrantes o favorecer cuadrantes. Una calle puede permitir 20 pisos y otra, diez.
Las inmobiliarias compran según sus necesidades y el tipo de unidad que quieran vender’, fundamenta. Cayo complementa que la pega de los corredores puede ser por encargo de un desarrollador o por decisión propia. ‘Cuando tiene el paño hacen una estimación de valor y una vez que tienen la estimación, se lo llevan a la inmobiliaria. Ellas les pagan alrededor de 2% y 4% del valor transado’, detalla. Una de las empresas que se dedica a esto es Colliers. Su gerente inmobiliario, Sergio Correa, precisa ellos levantan en terreno el producto, generan una ficha comercial y después salen a buscar un comprador. ‘Las inmobiliarias pueden llegar directo a los vecinos, pero es más usual que lo haga un corredor’, menciona.
Métodos de pago
Correa indica que los propietarios de terrenos suelen ser empresas (bodegas o barrios industriales) y también vecinos de barrio. Lo común, dice, es que sean varios los vecinos los que se junten y decidan vender sus casas. ‘Cuando los terrenos están muy caros o lo piden los propietarios, hay alternativas que puede ser el pago en cuotas o que se pague parte con metros cuadrados en ese nuevo proyecto u otro que tenga la inmobiliaria’, acota.
Cayo coincide en que hay varios que ofrecen la opción de vivienda: ‘A los vecinos se les ofrece un monto por su propiedad o entregarles una unidad de las que se van a construir. Todo va a depender del monto que se transe la propiedad. Puede ser que reciba una cierta cantidad de dinero y el resto que sea con un departamento’. ¿Le interesa el negocio? Lo importante es ir hasta la Dirección de Obras Municipales y pedir en Certificado de Informes Previos, donde aparecerá si en su propiedad se puede o no edificar. Lo segundo es pedir una tasación. ‘La empresa tasadora le dirá cuál es el valor de mercado de su propiedad en base a la zona, atributos del entorno, condiciones de oferta, y demanda, entre otros’, dice Cayo.
Sube el precio del suelo
Las tablas que acompañan esta nota muestran cómo han aumentado la UF por metro cuadrado promedio del suelo en proyectos de densificación en las principales comunas del Gran Santiago. Según la información de la plataforma de gestión inmobiliaria Toctoc, en los últimos diez años el precio del suelo ha crecido en 218%, pasando de 18,4 UF por metro cuadrado promedio en 2010 a 58,5 en 2019, lo que se traduce en un crecimiento promedio de 15% anual. Llama la atención la comuna de Macul que reflejó una variación en el precio de suelo del 558% en la última década.
¿Las razones? Cristián Martínez, de Crece Inmobiliario, cree que ello responde la excesiva demanda de vivienda que hay en el Gran Santiago (por el crecimiento de la población) y también por la escasez de suelo. ‘Al haber menos suelo, las inmobiliarias están dispuestas a pagar un poco más’, explica. ¿Y Macul? Martínez menciona que su gracia es que está al lado de Ñuñoa y el precio del suelo es mucho más accesible que esa comuna. ‘Cuenta con líneas de Metro y centros comerciales. Todos estos factores hacen que sea atractivo contar con una propiedad en esa comuna’, expresa.
