Big tech dan impulso a bienes raíces

Las compañías tecnológicas más grandes de EE.UU. están dando una sacudida al dormido negocio inmobiliario comercial, y a la vez, surgiendo como importantes arrendatarias y compradoras de oficinas y otros espacios, mientras muchas empresas no tecnológicas están tratando de romper sus contratos de arrendamiento.

Cinco de los mayores dueños de inmuebles en la industria tecnológica —Amazon.com Inc., Facebook Inc., Apple Inc., la empresa matriz de Google, Alphabet Inc., y Microsoft Corp.— en conjunto ocupan más de 53 millones de metros cuadrados aproximadamente de bienes raíces en EE.UU., de acuerdo a CoStar Group. Eso es más que todo el espacio de oficinas en la ciudad de Nueva York, o el equivalente de más o menos 220 Empire State Buildings. Marca un aumento de cinco veces en comparación con una década atrás.

La enorme demanda inmobiliaria de las tecnológicas ha sido principalmente una bendición para las ciudades y pueblos, aunque también ha provocado algunas inquietudes por el alza de los arriendos y del aburguesamiento. La llegada de las grandes de la tecnología generalmente trae un flujo de empleados bien remunerados y llena las arcas de la ciudad con los ingresos de las contribuciones. Su presencia ha tenido un efecto dominó, ayudando a dar un impulso al comercio minorista, restaurantes y otros negocios.

Si bien Facebook, Microsoft y Google han manifestado que apoyarían el trabajo desde la casa después de la pandemia, eso al parecer no ha disminuido su interés por las bodegas, centros de datos, tiendas minoristas e incluso más espacio de oficina. Este año solamente, las cinco grandes tecnológicas han expandido su presencia inmobiliaria en más de una cuarta parte, su índice más rápido durante la última década.

Otras industrias se expandieron activamente en el pasado, tales como los servicios financieros a principios de la década de 1980 o las compañías manufactureras en la década de 1960, pero las corredoras aseguran que no hay precedentes para el impacto de las grandes tecnológicas en los mercados inmobiliarios.

‘Esta es quizás la mejor oportunidad que haya existido alguna vez en la industria de bienes raíces’, comentó Roy March, jefe ejecutivo del banco de inversiones inmobiliarias Eastdil Secured LLC. ‘No creo que hayamos tenido alguna vez este tipo de demanda proveniente de un sector desde la invención del motor de combustión interna’.

La demanda de las tecnológicas refleja la rapidez con la que estas compañías siguen creciendo, el cúmulo de efectivo a su disposición, y desde hace poco, los precios rebajados en todo el mercado de propiedades comerciales debido al covid-19.

Su influencia sobre el mercado inmobiliario representa su dominio de las redes sociales, las búsquedas en la web, la publicidad en línea y el comercio electrónico. Estas cinco compañías también ayudan a dar un impulso al mercado de valores, donde responden por una parte significativa del índice S&P 500 y desempeñaron un rol clave en su alza después de una baja en marzo.

La pandemia solo ha hecho que estas empresas sean más dominantes en el área de bienes raíces. Mientras la mayoría de otras compañías está aplazando las transacciones inmobiliarias en medio de la incertidumbre por la economía y la creciente popularidad del trabajo a distancia, Amazon, Facebook y sus pares siguen arrendando y comprando espacio.

‘Creemos que después de la pandemia finalmente volveremos a hacer gran parte de nuestro trabajo en la oficina’, dijo John Schoettler, vicepresidente de bienes raíces e instalaciones globales de Amazon. ‘Creemos que una buena parte del mejor trabajo que hacemos tiene lugar en la oficina, donde los empleados se pueden reunir, trabajar juntos para resolver problemas y colaborar unos con otros’.

Ese predominio también está provocando inquietud. El impacto de la industria en los arriendos de departamentos ha hecho que las ciudades se vuelvan menos asequibles para muchos residentes de años. Eso ha convertido a las grandes tecnológicas en un ‘viejo del saco’ para los activistas contrarios al aburguesamiento.

En 2018, Google desistió de los planes de abrir un campus para emprendimientos tecnológicos en el vecindario de Kreuzberg en Berlín después de las protestas que sostenían que la compañía tecnológica haría subir los arriendos de los departamentos. Unos meses más tarde, Amazon canceló un acuerdo para abrir un enorme recinto de oficinas en la ciudad de Long Island, Nueva York, después que se produjo una reacción similar de los residentes locales y algunos políticos.

Las cinco compañías tecnológicas han prometido invertir miles de millones en la creación de viviendas asequibles, pero las sumas son demasiado pequeñas para compensar su impacto en los arriendos de departamentos.

Lo que diferencia a la tecnología de otras industrias que han arrendado lotes de espacio de oficina es cuántos bienes raíces ha comprado o construido.

Alphabet era dueña de US$ 39.900 millones en terrenos y edificios en septiembre, sin incluir propiedades en construcción, de acuerdo a una presentación ante la Comisión de Bolsa y Valores. En comparación, hace una década esa suma ascendía a US$ 4 mil millones. Amazon era propietaria de US$ 39.200 millones en bienes raíces a fines de 2019, un aumento en relación con un poco más de US$ 1.000 millones en 2010.

Al comprar en vez de arrendar, las compañías tecnológicas pueden poner en uso enormes reservas de efectivo y evitar tener que lidiar con los propietarios. Luego también obtienen ganancias del crecimiento en el valor de las propiedades que se produce debido a su presencia.

La primera gran apuesta inmobiliaria de Google se produjo en 2010, cuando la compañía compró un edificio de oficinas en el barrio de Chelsea en Manhattan por US$ 1.800 millones. La compra marcó el fin de la crisis del mercado inmobiliario de Nueva York y provocó un extenso auge en los precios, indicó Douglas Harmon, presidente de mercados de capital en Cushman & Wakefield, quien participó en el acuerdo. La compañía ha arrendado más espacio de oficina en el área y compró otro edificio en las cercanías por US$ 2.400 millones.

Gracias en parte a la expansión de Google, los arriendos de oficinas y precios de departamentos en el área crecieron más rápido que el promedio de Manhattan durante la última década. Los empleados empezaron a buscar departamento dentro de una distancia posible de cubrirla a pie desde el trabajo, y contribuyeron a atraer tiendas y restaurantes sofisticados.

‘Los arrendatarios tecnológicos tienden a crear ecosistemas, igual como lo hicieron los arrendatarios de los servicios financieros cuando dominaban los paisajes urbanos en la ciudad’, comentó Michael Turner, presidente de Oxford Properties Group, el que el año pasado arrendó a Google un edificio de oficinas en la vecina Hudson Square.

El impacto de las tecnológicas en los mercados inmobiliarios no se limita solo a las grandes ciudades. Pryor, Oklahoma, con una población cercana a los 9 mil habitantes, alberga uno de los centros de datos más grandes de Google y la compañía está destinando US$ 600 millones para expandirlo.

La agente local de bienes raíces Karla Meislahn estima que ha vendido alrededor de 35 casas a empleados de Google a través de los años, mientras que los trabajadores de la construcción que están levantando los centros de datos están ocupando las unidades de arriendo. Los precios de las casas en general en el condado han aumentado casi el 40% desde principios de 2011, de acuerdo a Zillow Group, en tanto la expansión de Google ha jugado un papel importante.

En los suburbios de Virginia en Washington, D.C., el gobierno y sus muchos contratistas fueron alguna vez la mayor fuente de nueva demanda de bienes raíces. Luego, en 2018, Amazon anunció planes para construir un complejo de oficinas hasta para 25 mil empleados en Arlington. Facebook y Microsoft también anunciaron planes para el área.

Las compañías tecnológicas son ahora la mayor fuente de demanda inmobiliaria del área y están haciendo subir los precios de las casas, señaló Victor Hoskins, jefe de Fairfax County Economic Development Authority.

‘Mientras más cerca está del recinto de Amazon’, indicó, ‘mayor es el aumento’.

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