Por qué el costo de las viviendas sigue subiendo

El arquitecto Raúl Ilharreguy analizó para El Austral Diario de Osorno cada una de las razones por las que el precio de las viviendas es cada vez más alto. Explica:

MONEDA DE AHORRO: Hoy, la moneda de ahorro es el metro cuadrado (m2) de terreno o construido para vivienda o comercio. Esta nueva mondase ha convertido en una unidad económica segura y estable para ahorrar y ganar capital, pues produce renta y mayor valor (plusvalía), lo que hace crecer el patrimonio inicial del ahorrante.

Eso explica que un 43,5 % de los m2 de departamentos que se construyeron en Santiago durante 2018 fueron comprados por inversionistas, con un aumento en el precio de 67,4 % desde el año 2011. Las tasas de interés bajas y las restricciones que se aplican a nuevos edificios en altura y a proyectos de alta densidad impiden aumentar la oferta de viviendas; y el alza en los precios se mantiene porque la demanda sigue creciendo.

PRECIOS DE CONSTRUCCIÓN: El terreno que nos interesa para realizar nuestro proyecto de construcción cuesta ahora el doble. La escasez de maestros calificados y el aumento de obras han hecho subir los sueldos de los trabajadores del gremio. La aplicación de nuevas normas de seguridad para proteger al público y a los trabajadores en obra, la modificación y creación de nuevas leyes laborales y la disminución legal de las jornadas laborales, afectan la productividad y suben los costos.

Hace una década y muchos años antes, la mano de obra siempre fue un 30 % del valor total de un proyecto, hoy, supera el 50% del costo de cualquier edificio. La larga e incierta tramitación de los proyectos por cambios en los planes reguladores y por reclamos de los vecinos, aumenta los costos de gestión. Ante nuevas exigencias, los profesionales que diseñamos debemos incorporar nuevas tecnologías y software en oficinas de arquitectos e ingenieros. Las nuevas normativas de diseño estructural post terremoto 2010 elevaron la calidad y la seguridad de las estructuras de los edificios, y con ello, ola vez los costos subieron.

Las nuevas normas ambientales elevaron la calidad de aislación de los muros medianeros y exteriores, de techos, pisos y ventanas; la incorporación de nuevos materiales aislantes ha complicado el proceso constructivo, lo alarga y encarece. Los andamios y las plumas elevadoras de antaño ya no son suficientes, ahora necesitamos grúas torre, montacargas y tecnologías que cuestan mucho dinero.

EL COSTO DE LEGALIZAR: El costo actual del proceso administrativo de legalizar y recibir las obras ejecutadas ante los diferentes organismos ha adquirido un gran valor en tiempo y dinero. Cualquier error menor u omisión en la carpeta que se presenta puede resultar en meses de espera y trámite incierto que encarecerá el proyecto. Una vez recibido, hay que inscribir el nuevo edificio ante el conservador de bienes raíces con cada parte, cada rol, cada propiedad individual y su parte común. Este trámite de una simple escritura que se registra en un archivo local, que antes tomaba una o dos semanas, ahora demora meses.

EL IMPACTO TRIBUTARIO Las reformas tributarias también impactan sobre el valor de los bienes raíces. La última reforma tributada, al eliminar el crédito del lVA a las viviendas, aumentó directamente el precio de las casas, que ahora deben pagar un 19 % de impuesto al Valor Agregado. Así como suben los costos de hacer viviendas, suben los impuestos a la propiedad.

Lo bueno es que ya no tenemos que ahorrar 20 años para comprar una propiedad, ahora la compramos con crédito y la pagamos durante 20 años. La gracia es que la gozamos ahora y no en 20 años más, cuando la familia ha evolucionado. Por todo lo anterior, las viviendas y los valores de la construcción seguirán subiendo; mientras antes compremos, mejor inversión haremos.

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