El arquitecto Raúl Ilharreguy analizó para El Austral Diario de Osorno cada una de las razones por las que el precio de las viviendas es cada vez más alto. Explica:
MONEDA DE AHORRO: Hoy, la moneda de ahorro es el metro cuadrado (m2) de terreno o construido para vivienda o comercio. Esta nueva mondase ha convertido en una unidad económica segura y estable para ahorrar y ganar capital, pues produce renta y mayor valor (plusvalía), lo que hace crecer el patrimonio inicial del ahorrante.
Eso explica que un 43,5 % de los m2 de departamentos que se construyeron en Santiago durante 2018 fueron comprados por inversionistas, con un aumento en el precio de 67,4 % desde el año 2011. Las tasas de interés bajas y las restricciones que se aplican a nuevos edificios en altura y a proyectos de alta densidad impiden aumentar la oferta de viviendas; y el alza en los precios se mantiene porque la demanda sigue creciendo.
PRECIOS DE CONSTRUCCIÓN: El terreno que nos interesa para realizar nuestro proyecto de construcción cuesta ahora el doble. La escasez de maestros calificados y el aumento de obras han hecho subir los sueldos de los trabajadores del gremio. La aplicación de nuevas normas de seguridad para proteger al público y a los trabajadores en obra, la modificación y creación de nuevas leyes laborales y la disminución legal de las jornadas laborales, afectan la productividad y suben los costos.
Hace una década y muchos años antes, la mano de obra siempre fue un 30 % del valor total de un proyecto, hoy, supera el 50% del costo de cualquier edificio. La larga e incierta tramitación de los proyectos por cambios en los planes reguladores y por reclamos de los vecinos, aumenta los costos de gestión. Ante nuevas exigencias, los profesionales que diseñamos debemos incorporar nuevas tecnologías y software en oficinas de arquitectos e ingenieros. Las nuevas normativas de diseño estructural post terremoto 2010 elevaron la calidad y la seguridad de las estructuras de los edificios, y con ello, ola vez los costos subieron.
Las nuevas normas ambientales elevaron la calidad de aislación de los muros medianeros y exteriores, de techos, pisos y ventanas; la incorporación de nuevos materiales aislantes ha complicado el proceso constructivo, lo alarga y encarece. Los andamios y las plumas elevadoras de antaño ya no son suficientes, ahora necesitamos grúas torre, montacargas y tecnologías que cuestan mucho dinero.
EL COSTO DE LEGALIZAR: El costo actual del proceso administrativo de legalizar y recibir las obras ejecutadas ante los diferentes organismos ha adquirido un gran valor en tiempo y dinero. Cualquier error menor u omisión en la carpeta que se presenta puede resultar en meses de espera y trámite incierto que encarecerá el proyecto. Una vez recibido, hay que inscribir el nuevo edificio ante el conservador de bienes raíces con cada parte, cada rol, cada propiedad individual y su parte común. Este trámite de una simple escritura que se registra en un archivo local, que antes tomaba una o dos semanas, ahora demora meses.
EL IMPACTO TRIBUTARIO Las reformas tributarias también impactan sobre el valor de los bienes raíces. La última reforma tributada, al eliminar el crédito del lVA a las viviendas, aumentó directamente el precio de las casas, que ahora deben pagar un 19 % de impuesto al Valor Agregado. Así como suben los costos de hacer viviendas, suben los impuestos a la propiedad.
Lo bueno es que ya no tenemos que ahorrar 20 años para comprar una propiedad, ahora la compramos con crédito y la pagamos durante 20 años. La gracia es que la gozamos ahora y no en 20 años más, cuando la familia ha evolucionado. Por todo lo anterior, las viviendas y los valores de la construcción seguirán subiendo; mientras antes compremos, mejor inversión haremos.
Comentarios
Powered by Facebook Comments
