Banco Central y deudas hipotecarias

El país está lejos de experimentar una ‘burbuja inmobiliaria’, pero es recomendable velar para que no se produzca un sobreendeudamiento.
El Banco Central publicó hace unos días el Informe de Estabilidad Financiera (IEF) al primer semestre, que reveló un leve aumento en el endeudamiento de las familias. En efecto, la deuda de los hogares alcanzó al cierre de 2018 a 48% del PIB, dos puntos por sobre el cierre de 2017.

Pese a que el principal impulso de la deuda de los hogares fueron los créditos no hipotecarios, la deuda hipotecaria, a pesar de mostrar una moderación respecto a períodos previos, continúa siendo la principal obligación financiera de los hogares chilenos.

El informe alertó, además, que en el último año aumentó el endeudamiento de los hogares que ya poseían compromisos financieros y que se incrementó la carga financiera en relación a sus ingresos. El Banco Central considera que en este segmento varios elementos requieren un monitoreo más exhaustivo, debido al mayor uso de productos rotativos (líneas y tarjetas de crédito), la contratación de nueva deuda para pagar créditos previos, el mayor nivel de endeudamiento y morosidad de deudores que utilizan múltiples fuentes de financiamiento, y la mayor dependencia al arriendo por parte de inversionistas minoristas que utilizan créditos hipotecarios para adquirir propiedades. Esto último puede generar eventuales riesgos en el futuro, ya que según el IEF, quienes adquieren una segunda vivienda con el propósito de arrendarla son dueños de poco más de 20% de las propiedades a nivel nacional. En 2010, el 11% de los hogares tenían dos propiedades, y el 5% tres. En 2018, esos números se incrementaron: ahora, el 15% de los hogares posee dos propiedades, y el 9% tres. La principal preocupación es que frente a shocks disruptivos que tengan efectos en el empleo, la tasa de incumplimiento aumente, generando efectos de segunda vuelta en el mercado inmobiliario y, por consiguiente, en el resto de la economía.

Pese a que no estamos frente a una burbuja inmobiliaria, porque los niveles de vulnerabilidad son aún acotados, de continuar la tendencia de crecimiento de los últimos años en segmentos de menos ingresos o de mayor carga financiera, la exposición al riesgo sería mayor.

Una de las recomendaciones que realiza el instituto emisor con el propósito de evitar el sobreendeudamiento es avanzar hacia un sistema consolidado de deudas, que incorpore las obligaciones de los hogares que poseen deudas con oferentes de crédito que aún no entregan su información, entre los que se encuentra el crédito automotriz, las mutuarias, cajas de compensación, entre otras. Con con lo anterior, un nuevo sistema consolidado de deuda debe tener como objetivo incentivar a que las personas sean las primeras en estar informadas sobre sus niveles de deuda o de su capacidad de respuesta frente a escenarios económicos recesivos. De esta manera, el primer filtro para evitar mayores niveles de endeudamiento vendrá de las propias familias y, luego, los oferentes de crédito podrán evaluar cada caso con la mejor información disponible.

También parece aconsejable revisar la actual normativa inmobiliaria, tal de evaluar si las restricciones que establecen los actuales planes reguladores están incidiendo en una escasez artificial de suelo que eleve mucho más el precio de las propiedades.

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