Un detalle clave antes de firmar la promesa de compraventa: cómo se resuelven los conflictos

Una de las ventajas de la justicia arbitral es su rapidez. Sin embargo, es bastante más costosa que la ordinaria, concuerdan abogados.
Carlos Torrealba Malpica, médico cirujano de 44 años, tenía todo pensando para que su hija naciera y tuviera listo su dormitorio en el departamento de 110 m2 cuadrados que adquirió en Los Leones 2000, en la comuna de Providencia. La entrega de su propiedad estaba pactada para el primer semestre de 2018, por lo que la niña nacería en un ambiente renovado. Sin embargo, sus planes fallaron. Cada vez que preguntaba había una excusa. Primero me dijeron que la empresa de agua no tenía lista sus instalaciones; luego que había sucedido algo similar con la compañía de la luz; cosa parecida pasó con la recepción del edificio por la Dirección de Obras. Finalmente, el 9 de mayo de 2019 firmé la escritura y me dijeron que en 20 días hábiles más me podría mudar, dice Torrealba. Un año después de lo estipulado podrá mudarse a su nuevo departamento.

La fecha de entrega de la propiedad es uno de los conflictos más comunes entre los clientes y las empresas inmobiliarias. Son muy pocos los proyectos que cumplen con los plazos originales. Muchas veces el atraso se genera por imprevistos que se producen en el proceso de construcción, cuenta Benjamín Sepúlveda, abogado del estudio Novoa & Araya Abogado, especializado en derecho inmobiliario. Por eso hay un detalle que hay que mirar con lupa a la hora de firmar la promesa de compraventa: la cláusula de resolución los conflictos.

Esta puede estipular que las controversias sean vistas en la justicia arbitral u ordinaria. La primera se refiere a un sistema que ejecuta el Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio y para acudir a ella debe haber una cláusula explícita en el contrato de compraventa, porque de lo contrario, hay que acudir a la ordinaria. La justicia arbitral es cara, porque el juez árbitro cobra honorarios que se establecen en base a un porcentaje del valor de lo disputado, detalla Víctor Rojas, abogado del estudio Rojas Álvarez Asociados.

El honorario del juez árbitro va en función del monto reclamado en cada juicio y de la complejidad del asunto, según informa la Cámara de Comercio de Santiago. (En este link están las tarifas: https://bit.ly/2Q0Gtzc). En mi oficina, como política, cada vez que me ponen una cláusula de justicia arbitral, pido eliminarla. Su gracia es que es más rápida que la ordinaria, pero considerablemente más costosa para el ciudadano común y generalmente actúa como un tribunal de única instancia, lo que impide apelar a la Corte de Apelaciones, por ejemplo, precisa Rojas.

Aplazar la promesa

Por suerte, no siempre es necesario llegar a los tribunales, porque en el contrato se pueden establecer compensaciones en caso de que la empresa no cumpla con los plazos.

Eso hizo Torrealba. No interpuse acciones legales porque la empresa que me lo vendió me descontó 150 UF de las 8.000 UF que pagué por el departamento, dos estacionamientos y una bodega, cuenta el cirujano. Lo anterior estaba contemplado en la promesa de compraventa. Pero además le ofrecieron mejorar la ubicación de los dos estacionamientos que adquirió desde el nivel -3 al -2. Según Sepúlveda, en la promesa de compraventa se estipula el plazo de entrega que usualmente es el que se le informa al propietario en la sala de venta y lo mejor es evitar llegar a la justicia, sea arbitral u ordinaria. Generalmente la entrega se realiza entre 30 y 60 días después que la inmobiliaria obtenga la recepción definitiva del edificio y el certificado de copropiedad inmobiliaria, documentos que se exigen para inscribir el departamento en el Conservador de Bienes Raíces, añade Sepúlveda.

Como el plazo es amplio, también se fija un plazo máximo y, de esta forma, la inmobiliaria está obligada a obtener esos certificados. En opinión de Sepúlveda, lo ideal es que las compensaciones queden estipuladas en un documento anexo. Si el cliente no quiere esperar más y no acepta las compensaciones extras que le están ofreciendo puede pedir que le devuelvan el monto del pie y paguen las multas que ya están fijadas. Como práctica generalizada las multas son un porcentaje del valor de la propiedad que usualmente es el 10%, pero en algunos casos también es el 20%, agrega. Otra opción es cuando la misma inmobiliaria informa al cliente que no podrá cumplir los plazos y le plantea suscribir una prórroga del contrato de promesa de compraventa, modificando el original para que la empresa no caiga en incumplimiento.

El comprador puede decir sí, firmo, pero compénsenme de alguna forma. Por ejemplo, con el monto del arriendo que el cliente ha tenido que pagar extra debido al atraso de la entrega de su propiedad, precisa Sepúlveda. Torrealba plantea que en su caso la compensación no fue suficiente. Indudablemente, el tiempo perdido y el costo del arriendo extra no se compensan: mi hija nació en un departamento de 38 m2 que arriendo en el centro de Santiago, confiesa.

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