Inmobiliarias pueden descontar IVA en la venta de inmuebles

Tras la Ley de Reforma Tributaria, a partir del año 2016 se establece que la compraventa de inmuebles de parte de una inmobiliaria se encuentra afecta al pago de IVA.

La Ley del IVA dice que en la venta de una casa o departamento se puede descontar el valor real de adquisición del terreno con un tope de hasta el doble del avalúo fiscal del terreno. No obstante, esto, el Servicio de Impuestos Internos (SII) podrá, a requerimiento del contribuyente, reconocer el valor real de la compra del terreno siempre y cuando el propietario del terreno demuestre con un estudio técnico, que el valor de adquisición correspondía al valor comercial al momento de la compra del terreno’, señala Carlos Orrego, consultor asociado de Transsa.

Para realizar la solicitud de descuento del IVA, el área de Tributación Inmobiliaria de Transsa reúne todos los antecedentes que permiten preparar el informe técnico, acreditando el valor de mercado del terreno en cuestión según el sector donde se emplaza, de manera que el SII pueda dictar una resolución que autorice a descontar el valor real de adquisición del terreno para efectos del IVA en la venta de inmuebles. ‘Esta asesoría es de gran relevancia para el rubro inmobiliario ya que permite importantes ahorros en el pago de IVA. Se trata de una tarea eminentemente técnica, ya que el SII exige un estudio de valores de transacciones de propiedades en el sector y momento en que la inmobiliaria adquirió dicha propiedad.

En la actualidad asesoramos en esta materia a varias inmobiliarias, con mucho éxito, ya que nuestra fortaleza apunta justamente a la capacidad instalada para efectuar los estudios técnicos. El único requisito del SII para dar curso a lo señalado, es que hayan transcurrido menos de tres años entre la fecha de adquisición del terreno y la primera promesa de compraventa que se suscriba’, indica Carlos Orrego. Y agrega que ‘en Transsa disponemos de información de transacciones extraída de las bases de datos de los Conservadores de Bienes Raíces de Santiago y otras regiones del país, por lo que la asesoría se puede desarrollar de manera eficiente y ejecutiva’.

A modo de ejemplo, una inmobiliaria compró un terreno de 5.000 m² en 20UF/m² el año 2017, cuyo avalúo fiscal era de 2,5 UF/m². La ley permite reconocer como valor de compra dos veces el avalúo del terreno, es decir, 5 UF/m², sin embargo, este monto no representa el valor real de compra. Tras presentar el correspondiente informe técnico con todos los antecedentes, el SII dictó una resolucion, fijando como valor de adquisicion del terreno 18 UF/m², que al descontar las 5 UF de avalúo, da como resultado 13 UF/m² de diferencia. En resumen, la inmobiliaria descuenta un total de 12.350 UF.

REBAJAS EN EL AVALÚO FISCAL DE UNA PROPIEDAD

El 1 de enero del 2018 entró en vigencia un reavalúo de propiedades no agrícolas a nivel nacional, abarcando propiedades habitacionales, comerciales, oficinas, industrias y sitios no edificados. Si bien el SII se basa en el comportamiento del mercado inmobiliario para fijar los avalúos, no realiza tasaciones comerciales sino que aplica metodologías de tasación masiva, valorizando aspectos generales de un inmueble, por lo tanto, no tiene conocimiento de las situaciones particulares de los mismos. Por ello, el avalúo general puede no representar la situación real de una propiedad y es necesario revisarlos para verificar si se encuentran correctamente determinados de acuerdo con la normativa legal y técnica vigente. A modo de ejemplo, si una propiedad está considerada con una superficie que no es la correcta, está tipificada con un material de construcción que no es el real, o el valor asignado al terreno no es el correcto por sus características morfológicas, puede haber inconsistencias en el avalúo por lo tanto todas las propiedades son susceptibles de ser revisadas.

‘Si el avalúo está cercano o sobrepasa el valor de mercado de la propiedad, es una señal de que hay un error en su determinación, ya que una característica esencial de los impuestos es que no pueden ser desproporcionados o injustos. Los avalúos fiscales históricamente se han ubicado por debajo del valor de mercado. Este es un impuesto directo, de carácter patrimonial y, por lo tanto, no se puede cobrar por un avalúo que no representa el real patrimonio del propietario’, indica Carlos Orrego, consultor asociado de Transsa. Y agrega que ‘nuestra experiencia apunta a recurrir a la vía administrativa, ya que, de obtenerse resultados positivos, se evitará recurrir a tribunales, en juicios que pueden alargarse en el tiempo y ser de un considerable costo para el contribuyente’.

En este sentido, las apelaciones deben fundarse en aspectos y variables objetivas y verificables y es aquí donde Transsa posee fortalezas que le han proporcionado positivos resultados en representación de sus clientes, proceso que incluye la revisión de la tasación, la emisión de un informe técnico con la recomendación al propietario de apelar y la representación del cliente en todo el proceso.

ESPECIALISTAS EN TASACIONES

Transsa es una empresa nacional, fundada en la década de los `80, conformada por un importante equipo profesional que incluye tasadores con distintas especialidades a lo largo de todo Chile y que entrega servicios de Tasación y Valoración; Consultoría Inmobiliaria, y Soluciones Tecnológicas. Para asegurar un servicio de tasaciones integral, de excelencia y calidad, Transsa cuenta con una plataforma tecnológica para sus clientes, permitiéndoles disponer en forma oportuna, eficaz y segura, información acertada y confiable para la toma de decisiones.

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