La jugada de los pequeños inversionistas para sacar dos créditos hipotecarios

Según el análisis del Banco Central, hay alrededor de 330.000 personas que pagan más de una hipoteca a la vez.

Los deudores de crédito hipotecario suman 1.100.000 personas actualmente en Chile, según el Informe de Estabilidad Financiera del segundo semestre de 2018 que publicó este miércoles el Banco Central. De ese grupo, unas 330.000 están encalilladas con dos o más créditos hipotecarios, o sea, el 30%. Las opciones para conseguir financiamiento son principalmente dos: bancos y mutuarias.

Y unas 3.000 personas se aventuraron por tener deudas con ambos tipos de entidades. En su informe, el BC cita a la Encuesta Financiera de Hogares para afirmar que entre quienes tienen un segundo crédito hipotecario, 60% de ellos compró la segunda propiedad para inversión y así poder arrendarla (ver gráfico). Entre 2014 y 2017, la prioridad de una segunda vivienda para vacacionar pasó de 17% a 11%.

En tanto, el arriendo como inversión pasó de 58% a 61%. Tener hasta dos propiedades para inversión es una forma sana de hacerlo, porque implica bajo riesgo si uno compra en sectores con alta demanda de arriendo. Siempre hay que pensar que lo menos riesgoso y lo más sano es no tener más del 25% de la renta invertida en hipotecarios.

Uno de los problemas que comienza a asomar la nariz en este informe es el riesgo latente de que los deudores no sepan hasta cuándo pueden seguir comprando propiedades sin morir ahogados por las deudas. Multicrédito: Cuando las personas están a punto de adquirir una propiedad, sacan dos créditos en simultáneo y logran obtener dos propiedades sin que la deuda aún aparezca en el sistema informático financiero.

Dentro del grupo de quienes mantienen deuda con ambos oferentes, el crédito es usualmente otorgado primero por el banco y luego por la mutuaria, con una mediana de 40 días entre ambos eventos. Este lapso de tiempo es menor a los 45 días que usualmente transcurren antes que el crédito hipotecario aparezca en el informe de deuda de la SBIF. Por tanto, las mutuarias no alcanzarían a incorporar dicha información en su evaluación crediticia, describe el informe. Según las cifras del Banco Central, quienes tienen dos propiedades y están endeudados sólo con bancos, tienen una tasa de incumplimiento de pago de 2,3%, y la cifra baja a 1,9% cuando es sólo con mutuarias. En cambio, la cifra sube drásticamente cuando las personas tienen deuda en ambas entidades: 7,5%.

Esto ocurre por la descoordinación de los sistemas de los bancos, porque se comparten la información pero de manera desfasada, a veces hasta por dos meses. Si la persona lo hace simultáneo, los bancos no alcanzan a actualizar la información y les aparece que la persona no tiene ningún crédito, explica Nicolás Álamo, al pactar con entidades que se regulan bajo superintendencias distintas, las personas se pueden endeudar más, pero por separado. Es una forma de tratar de engañar un poco al sistema.

José Luis Ruiz, economista de la U. de Chile, dice que desde el 2012 se tramita en el Congreso la solución a este problema. ‘Existe un proyecto de ley para crear un Sistema de Obligaciones Económicas, cuyo objetivo es consolidar las deudas bancarias y las no bancarias de las personas’, detalla. ‘Hay personas que están tomando importantes decisiones asumiendo más riesgo ellas y las instituciones que les entregan el crédito. Este mayor riesgo lo paga la sociedad, con mayores tasas de interés’. El informe también plantea las cifras desde la categorización social de tres estratos. El primero va desde el decil 1 al 5 de ingreso, el segundo desde el 6 al 8 y el tercero desde el 9 al 10.

En los últimos tres años, la deuda hipotecaria ha experimentado un alza principalmente en el estrato tres. En 2014 llegaba a 37,4 y en 2017 alcanzó 46,5%. ‘Esto indica que hay una mayor concentración de tenencia de crédito hipotecario entre las personas de mayores ingresos. Además, pueden acceder a créditos más altos. Eso quiere decir que si los precios crecen a un ritmo mayor, tal vez los únicos que después podrán acceder a los créditos hipotecarios serán las personas del tercer estrato social, según estructura el Banco Central’, explica Francisco Aravena, economista de la Universidad San Sebastián._

FUENTE: LUN

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