Harto caro sale cambiar el reglamento de copropiedad de un edificio

La cuenta sube cuando hay que contratar a un abogado para que redacte las normas nuevas o se topen con otros derechos. Luego hay que pagar para que sea válido.
Modificar el reglamento de copropiedad de un condominio requiere de trámites legales que pueden llegar a sumar $1.000.000 en costos para la comunidad, motivo suficiente para que los vecinos desistan de hacerlo.

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria (artículo 17) establecen los primeros requisitos en los que debe fijarse una comunidad que busca modificar su reglamento. Cualquier cambio requiere ser sometido a votación en una asamblea extraordinaria y su aprobación debe ser con mínimo el 75% de los copropietarios presentes a favor.

‘Las asambleas extraordinarias se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 80% de los derechos en el condominio; y en segunda citación (en otra fecha) con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 60% de los derechos en el condominio. En ambos casos los acuerdos se adoptarán con el voto favorable del 75% por ciento de los derechos asistentes’, expresa la normativa en el artículo 19. Jorge Retamal, administrador de edificios, explica que no cualquier copropietario puede presentarse a la asamblea y votar.

‘El administrador debe citar a asamblea extraordinaria mediante una carta a los copropietarios y tiene que verificar que todos los que asistan tengan derecho a voto. Si están atrasados con los gastos comunes no podrán votar’, asegura. Además, el artículo 18 de la ley dice que la carta enviada por el administrador debe ser ‘con una anticipación mínima de cinco días y que no exceda de 15’. En tanto, la asamblea debe ser presidida por él mismo.

Peso a peso

La contadora Amanda Soto vive en un edificio de Providencia y planteó a su comunidad que era importante aprovechar la calefacción central para que todos los departamentos la ocuparan y así saliera más barato. ‘En nuestro reglamento, que fue confeccionado por la inmobiliaria, se prorratea el 30% del gas para la calefacción y el 70% restante lo paga cada vecino, según lo que use. Supe de otra comunidad que prorrateaba el 50% del gasto, lo que incentivaba a todos a usar la calefacción. Estuvimos de acuerdo en la asamblea y el administrador quedó de averiguar cómo se hacía el cambio.

Pero cuando informó cuánto había que desembolsar para hacerlo, se acabó el entusiasmo. Salía $720.000. De los 24 propietarios de departamentos, 20 votaron por no cambiar el reglamento. Nadie quiere gastar un peso más’, cuenta la contadora. Hay tres ítems para entender por qué sale tan caro: notario, abogado y Conservador de Bienes Raíces. Para que la modificación sea válida, la votación debe ser presenciada por un notario público.

Este funcionario deberá certificar el acta respectiva, en la que se dejará constancia de los quórum obtenidos. En el caso de la contadora, el notario les cobraba $350.000, valor que en promedio es lo que cuesta el servicio. Luego se debe incluir la reducción a escritura pública del acta de la asamblea. Ese trámite que puede costar entre $30.000 y $100.000, dependiendo de la notaría. El abogado Carlos Baeza, especialista en temas inmobiliarios, explica que este paso puede tener valores tan distintos debido a que el documento no tiene un valor asociado como lo tendría un contrato, por ejemplo.

Aunque no es obligatorio, los administradores sugieren contratar abogados que monitoreen los cambios para darle seriedad. Baeza asegura que no es un requisito. ‘Esto no es como presentar una demanda. Se podría prescindir de él, aunque siempre es mejor tener asesoría experta porque puede detectar si lo que se quiere normar choca con alguna ley. Pero si lo que quieren es eliminar una prohibición, lo único que hay que hacer es poner: Se elimina la letra J del artículo 4. Para eso no es necesario un abogado’, comenta Baeza.

El costo de contratar un abogado dependerá del tiempo que el profesional invierta en la modificación. ‘Se cobra por hora. Si la modificación requiere hacer cambios, borradores, si pasan semanas o meses, ahí va subiendo el costo’, explica Baeza. En el caso de Soto, el abogado le entregó a la comunidad un presupuesto por 15 UF, $410.000 aproximadamente. El desembolso final es en el conservador de Bienes Raíces. Es lo más barato y sencillo del proceso. Según Baeza, el costo de inscribir la modificación no supera los $20.000.

‘El reglamento es un gravamen que está inscrito en el Conservador, específicamente en el Registro de Propiedades y Gravámenes y cuando uno lo modifica, tiene que hacer el cambio en el registro del Conservador’, explica. El trámite lo puede realizar cualquier propietario, pero la responsabilidad es del administrador y del Comité de administración. ‘El administrador no puede cobrar por realizar el trámite, porque se le paga un sueldo por sus servicios. El comité podría hacerlo, pero es cuestionable éticamente porque ellos se ofrecieron voluntariamente para ocupar el cargo y esto es parte de sus funciones’, enfatiza Jorge Retamal.

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