Dime cuánto ganas y te diré qué tipo de vivienda puedes comprar.

Detalles del estudio ‘Acceso al mercado de viviendas nuevas en Santiago’, trabajo conjunto de la UC e Inciti, que hace el cruce entre los ingresos de las personas, costo de las viviendas y una simulación de hipotecario en el BancoEstado.

Cualquier santiaguino puede intuir dónde le alcanza para comprarse una propiedad, pero tener datos más precisos de cuánto se necesita para un determinado lugar hasta ahora no estaba tan claro. Esa es la virtud del estudio ‘Acceso al mercado de viviendas nuevas en Santiago’, realizado por el Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales- Observatorio de Ciudades UC e Inciti, plataforma de investigación urbana e inmobiliaria.

Cruces de información.-

La investigación analizó el acceso a este mercado de los hogares de la Región Metropolitana. Para ello, efectuó un catastro de 3.500 proyectos de viviendas nuevas. A las unidades seleccionadas se les realizó un seguimiento durante un año para así desarrollar una metodología que permitiera obtener los precios promedios de las propiedades nuevas en la capital.

Luego se compararon los valores de cada proyecto con el ingreso promedio de las familias. El cálculo se hizo simulando un crédito hipotecario con BancoEstado, con 90% de cobertura del costo de la propiedad y 10% de pie, a 20 años plazo. Se consideró una tasa fija del 4,25, teniendo en cuenta que el dividendo no puede exceder el 25% del ingreso. Según el estudio, ‘el valor de los ingresos de los hogares se analizó a partir de los datos de la Encuesta Suplementaria de Ingresos INE del año 2016, considerando los ingresos provenientes del trabajo de los hogares’.

Se trabajó con toda la oferta disponible: desde propiedades en Puente Alto que parten en las 1.214 UF ($33.080.210) a departamentos en el sector de San Damián, en Las Condes, de 440 m2, que llegan a 50.250 UF ($1.369.259 millones). De acuerdo a la investigación, el 56,2% de los hogares de la Región Metropolitana no pueden acceder al mercado de viviendas nuevas por ingresos insuficientes para optar a un crédito hipotecario y solo el 1% de los hogares tiene total libertad de elegir el lugar dónde comprar.

Un dato relevante es que el 74,6% de las familias pueden optar al 7,4% de territorio en la ciudad de acuerdo a su capacidad de pago. Los trabajadores que perciben hasta $1.719.000 (86,4% de la población de la región) tienen nula posibilidad de acceder a propiedades nuevas en Providencia, Las Condes, Vitacura y Lo Barnechea, que son las que ofrecen mejor calidad de vida.

Vitrineo de precios.-

‘Se necesita ganar más de $655.000 para conseguir un crédito hipotecario, que no exceda el 25% de los ingresos, para una propiedad de 1.274 UF ($34.715,15)’, cuenta Luis Fuentes, director del Instituto de Estudios Urbanos UC e Investigador del Centro de Desarrollo Urbano Sustentable (Cedeus). Las viviendas más económicas están ubicadas en algunas zonas de San Bernardo, La Pintana, Puente Alto y en Lo Espejo. En esta última comuna hay poca oferta, pero con bajos precios, explica Fuentes.

‘Los bienes raíces en los últimos seis años han subido en promedio $73 millones’, afirma el investigador UC. Según el análisis, el rango de ingreso necesario para acceder a una vivienda nueva a través de un crédito hipotecario se puede dividir de la siguiente forma: un ingreso familiar de $1.146.273 a $1.432.125 permite obtener una vivienda de 2.001 a 2.500 UF. Con un salario de $1.432.698 a $1.718.550 se puede conseguir una propiedad avaluada entre 2.501 a 3.000 UF. Un ingreso ubicado de $1.719.123 a $2.864.250 posibilita acceder a una vivienda de 3.001 a 5.000 UF. ‘La hipótesis del estudio es correcta, ya que se necesita un 25% de la renta para destinarlo a un crédito hipotecario.

Sin embargo, este cálculo tiene flexibilidades por distintas razones: como el copago, las rentas compartidas -normalmente, cuando una familia se compra un inmueble lo hace con las rentas de la pareja- y las no declaradas. Además, hoy la tasa promedio es de 3,5% eso equivale para cualquier crédito, incluso para uno pequeño de 2.000 UF. Por lo tanto, un punto porcentual podría equivaler a más de $100.000.

A mí me preocupa el énfasis que pusieron en la tasa porque no es la que están ofreciendo los bancos’, explica Teodosio Cayo, gerente general de Arenas & Cayo S.A. ‘Según la Casen, el 76% de las familias chilenas vive en una casa propia.

Si se compara con los hogares alemanes, la tasa es alta, ya que en el país germano solo un 42% cuenta con una vivienda propia. Una crítica que realizo a este estudio es que no discriminan si las personas analizadas tienen o no ya una casa’, advierte Miguel Vargas, académico del departamento de Economía y director del magíster de políticas públicas de la Universidad Diego Portales.

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