Lo que tiene que saber para vivir de los arriendos como Raquel Argandoña.

Lo ideal es que el primer departamento sea para inversión.

Y cuando ya son más de dos, crear una sociedad inmobiliaria para el pago de impuestos.

‘Preferí comprar propiedades desde joven y me ha dado buenos resultados. Vivo perfectamente de mis arriendos y no necesito trabajar’, comentó la animadora de televisión Raquel Argandoña.

Ella se jubiló hace pocos años y, como impuso sólo durante el tiempo que fue alcaldesa de Pelarco, recibe una pensión de $70.000.

La animadora programó su vejez y le resultó tan bien que sus hijos Raquel y Hernán siguen su ejemplo. Este último, a sus 21 años, ya adquirió el primero con un crédito hipotecario y el empujón económico de los padres.

‘No siempre uno tiene trabajo en la televisión, he pasado cesante.

Él sabe que yo puedo vivir de mi arriendo, ve que hay tranquilidad’, afirmó.

Y deslizó que recomienda comprarlos en ubicaciones que estén cerca del metro, la locomoción quede cerca, centro comercial, farmacia.

¿Se puede vivir de las rentas inmobiliarias?

Sí, dicen los asesores de inversiones.

Si no tiene la plata al contado, puede hacerlo con crédito hipotecario desde joven y con planificación.

‘La clave está en el tiempo, la edad y la cantidad de inversiones que se hacen’, dice Juan Sebastián Morales, socio fundador y director de Operaciones de Reistock.com, empresa de asesorías en inversión inmobiliaria.

No basta con uno.

Para vivir de las rentas, no basta tener solo un departamento, necesita al menos tres.

‘Si pensamos en obtener un ingreso a largo plazo de $1.500.000, hay que tener cuatro o cinco en comunas como Estación Central, Independencia y San Miguel.

Y podrían ser tres o cuatro en Ñuñoa, Providencia o Las Condes, que se arriendan un poco más caros’, dice Manuel Maneiro, gerente general de Capitalizarme Rent.

Por conseguir un depto, hay que tener una renta mayor a $1.000.000 y capacidad de ahorro mínima de $300.000. ‘Conozco gente que ganaba $800.000 y hace diez años compraron hasta cinco deptos, que era cuando no exigían pie para el hipotecario. Ahora no se puede’, cuenta Morales.

A qué edad comprar.

Se aconseja comprar esa cantidad de viviendas en un plazo de diez años, desde los veintitantos hasta los 35 años. Así, a los 60 años ya pueda estar libre de deudas. ‘Vas a estar 40 años pagando, por eso hay que empezar temprano. Yo llevo dos departamentos, tengo 33 años y espero a los 50 años ver algo de beneficio’, cuenta Maneiro.

Es cierto que se puede invertir a los 40 o 50 años, con créditos a 20 años, pero los bancos le exigirán una renta mayor, dice Maneiro. ‘El dividendo que se pague puede quedar bajo el monto del arriendo. Ahí quizás conviene utilizar los ahorros y dar un buen pie’, aconseja Morales.

El segundo hipotecario.

‘Lo mejor es que la primera vivienda se compre para inversión y genere ingresos demostrables porque hay una mejor evaluación del banco si se va a pedir otro crédito para la segunda vivienda. En general, financian menos del 70% del valor de la propiedad, pero si es para inversión, se puede llegar al 80%.

Hacen un análisis distinto al ver que es inversionista’, afirma Morales. Por eso, hay que buscar alternativas para vivir con amigos o con los padres. ‘Puede ahorrar más’, dice.

Armar una sociedad.

Gracias al beneficio tributario de las viviendas de DFL 2 que tienen menos de 140 m2, las personas naturales están exentas de pago de impuesto para dos viviendas máximo. ‘Eso significa que los ingresos que se recibe por arriendos no se tributa en la declaración anual’, dice Gonzalo Ramírez, fundador de Assetplan, administradora de activos inmobiliarios.

Si quiere tener más o hacerlas rentar (comprar para vender), recomiendan armar una sociedad inmobiliaria para no pagar tanto tributo, afirma Manuel Maneiro. Si es persona natural, se pagan impuestos según la ganancia, si actúa como sociedad, funciona como una empresa y las mantenciones pueden pasar a gastos.

Gastos de mantención.

Hay que tener en cuenta los gastos que implica tener una propiedad. ‘Hay que pagar contribuciones, gastos comunes del edificio que no paga el arrendatario como las reparaciones, pero también los gastos que genera la mantención del departamento mismo, como reparación de equipos eléctricos, rotura de cañerías, etcétera’, dice Morales.

Por eso, recomiendan guardar un arriendo al año para imprevistos de esta índole. ‘Es más útil para el presupuesto para costear la remodelación del lugar, reparación o para pagar el arriendo en caso de se quede sin arrendatario de repente’, dice Morales.

Al menos una vez al año hay que hacer mantenciones al departamento. También resolver las dudas de los arrendatarios o ver gastos de emergencia, por lo que hay que tener tiempo.Contratar a una persona que se haga cargo de los arreglos, buscar arrendatarios y hacer las mantenciones cuesta 8% del arriendo.

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